一个有标志意义的判决
这里本是艺术家李玉兰已经住了5年，而且准备一辈子住下去的“一方净土”。但随着12月17日北京市第二中级人民法院的一纸判决，李玉兰及其家人不得不另寻“净土”，他们被判令90天内搬离这里。
李玉兰本欲常相厮守的这方“净土”位于北京市通州区宋庄镇辛店村。按照我国的户籍制度，李玉兰不是这个村的“合法”居民，她的户籍在河北省邯郸市，属于城镇户口。
就在李玉兰领到判决书的前几天，12月11日，国务院召开的常务会议上强调指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。城镇居民李玉兰正是因为购买了一处农民住宅，而被判搬离。手里掂着轻飘飘的两页判决书，无奈、无助抑或是后悔的复杂表情挂在李玉兰及其家人的脸上，他们的心情无比沉重。
城镇居民不得购买宅基地和农村住宅，这句话背后的实质背景是，按照有关政策，农村宅基地及其附着房屋禁止在一级市场流转。这也是李玉兰败诉的关键原因。
十七大报告中首次提出了“创造条件让更多群众拥有财产性收入”的说法，按照国家统计局专家的解释，“财产性收入”是指家庭拥有的动产(如银行存款、有价证券等)、不动产(如房屋、车辆、土地、收藏品等)所获得的收入。它包括出让财产使用权所获得的利息、租金、专利收入等；财产营运所获得的红利收入、财产增值收益等。
那么，对于农民而言，他们的房屋如果用于出租而获得租金，也是一种财产性收入。但是，将自己的宅基地和房屋予以出卖给城镇居民，显然是目前法律所不允许的。可是，实际上目前却大量存在着城镇居民购买农村宅基地和住房的现象，尤其是大城市周边的“小产权房”。这些都成了一个法律上的灰色地带。财产性收入的法律问题，就此浮出水面。
被告代理词满篇为原告“主张”权益
按照王立则的推理，农民首先毫无疑问是我国公民。既然毫无疑问是公民，那么按照宪法和法律的规定，国家应保护公民的私有财产权。按照民法通则和物权法的规定，“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品……以及其他合法财产”。既然是个人财产，农民拥有对自己房屋的所有权。而又按照民法通则之规定，“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”。
推理的结果自然可以延伸为：农民通过对自己房屋的处分，包括对宅基地使用权的出让和房屋所有权的出让，获得财产性收入或收益。
出卖者处分权的具体体现就是与买受人签订合同。依据合同法的规定，“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。
显然，李玉兰败诉的问题没有出现在第(一)至(四)项内，而是第(五)项这个兜底条款中。二审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。出卖方与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，法院认定合同无效。
一个很明显的事实是，法院的判决中只提到，对于“宅基地使用权”，“非本集体经济组织成员无权取得或变相取得”。对于宅基地之上的房屋呢？
宅基地处分权之争
众所周知，我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋所有权的完整权能属于宅基地使用权人。
对以上观点，无论是理论界还是在司法实践中，目前来看没有多大分歧。分歧就在于：房屋的所有权与土地的所有权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者房随地走或者地随房走。
一种观点是“房随地走”。这种审慎的观点缘于国家对农村土地的一贯政策规定。从上世纪八十年代以来，国务院多次行文，强调对耕地的保护。有关行政规章、文件对农村建房、宅基地的申请也规定了严格的审批程序。根据《村庄和集镇规划建设管理条例》中的规定，城镇居民如需使用集体土地建房，还应经其所在单位或者居民委员会同意，再按有关规定办理审批手续。因此，既然宅基地申请有严格的规定，村民转让房屋也涉及到宅基地使用问题，应从严掌握，一般会认定合同无效。但这种观点在现实中存有缺陷。村民因不享有土地的所有权将影响其房屋的所有权的行使。他只能对其建筑物或其他附着物享有占有、使用、收益的权利，而无从行使最重要最核心的处分权。在这种情况下，对于自己房屋的财产收益，只能用于出租，而不能通过房屋所有权流转实现更大的效益，村民售房的财产性收入将无从行使。但目前来看，这种观点在司法界占据主流。也正是这种观点导致了李玉兰最终败诉。
另一种观点是“地随房走”。即村民有权出售住房，村民对房屋所有权的行使将不存在任何障碍，那么此举是否有碍集体经济组织对土地享有的所有权呢？通州法院的部分法官认为，宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的问题。在这种情况下，将使农村的房屋为村民带来最大化的财产性收入。
上述观点的分歧，体现在基层法院表现为，不同法官主审该案件，会产生不同的判决结果。与李玉兰案件形成鲜明对比的是，1992年，一位城市居民向北京市顺义区后沙峪一村民赵某的丈夫购买了一处民房，由于赵某的丈夫是居民，赵某是农民，所以1993年宅基地确权时使用权人登记为赵某。这个民房买卖是赵某的丈夫将夫妻共同民房转让给了城市居民。2002年，赵某以未经其本人同意被丈夫私自出售房屋为由起诉这个城市居民，请求法院确认房屋买卖合同为无效合同，要对方返还房屋。一审法院审理认为，赵某是知道并同意其丈夫出售该房屋，该房屋买卖是意思表示真实，买卖合同有效，驳回了赵某的诉讼请求。
而上述意见分歧如果体现在各地高级法院，则表现在类似于司法解释的“会议纪要”上，虽然这些会议纪要写明参照执行，但是很大程度上左右着承办案件的法官。比如，浙江省高级法院1992年的纪要中记载：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”而在山东高级法院2005年的会议纪要中则记载：农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织成员的，可以认定合同有效。北京市高院在2004年也发布过类似于山东高院的会议纪要。
宅基地流转的苏州模式
这样做的后果是，减少了农民的财产性收入，也影响了城镇一体化的进程。因此，苏州的作法是，对城市规划以确定为居住区范围内的农民宅基地，将由政府确权或征为国有土地，土地上的农民住宅则纳入城市私房管理，只要补交土地出让金，这些农宅就可以进行房产交易。而在各乡镇，则将成立农民住宅置换中心，进城农民的住宅可由中心预付一定住房交易款后收购储备后进入市场。
这样做的好处是城里人有了在农村买房的可能，也将大幅提高苏州农宅价格，让农民也享受到城市化的成果。
土地问题是涉及到广大公民切身利益和安身立命之本的根本问题，为了能够彻底解决在审判实践中因为对法律理解上的分歧导致的同案不同判现象发生，最有效的方法是由全国人大常委会进一步以法律解释的形式对农村宅基地以及农村房屋的产权归属以及产权流转作出明确规定。
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