非农民住宅的“小产权房”
虽然后两种类型的“小产权房”不受法律保护，但从全国范围内看，人们趋之若鹜的原因，不外乎以下几项：从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%；从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。区别于“大产权房”的主要特征是，从买卖手续上，没有缴纳商品房买卖的契税。对于农民而言，这类不受法律保护的“小产权房”，却是可以获得财产性收入的另一个渠道———他们可以从中获取红利。
据记者调查，借农村建设、旧村改造名义，是“乡产权房”目前最为普遍的运作模式，其基本操作流程是，开发商和村委会合作，或者村委会自行成立开发公司组织建设，在宅基地、乡镇企业、公益设施用地，甚至违法占用耕地开发住宅，委托销售代理公司或者自行销售，并向购房者发放由村委会制作的“宅基地本”或由乡镇政府制作的“房产证”。
河北省石家庄市是城中村改造项目最多的省会城市之一。经过这几年的发展，目前石家庄“村证房”的房价已经从最早的每平方米均价六七百元，上涨到近3000元，但仍普遍比同地段的商品房价低30%甚至更多。据报道，目前石家庄的塔谈村、留村、大郭村、岳村、于底村、大马村、小马村等十几个城中村都已开发销售“村证房”，其中不少楼盘80%卖给市民，留给村民的不到20%。
村民们从中获得的财产性收入，一方面包括自己住宅的增值，一方面包括每年从村委会获得的每人几千元到万元不等的分红，还包括减免的物业费，甚至水电费。
这一类型的“小产权房”在全国已经是遍地开花，成为令各级政府头痛的难题。比如对已经建成并售出的“小产权房”如何消化处理？不符合土地利用、建设规划的小产权房项目强行拆除势必影响社会稳定，是否补偿，如何制定补偿标准；国家征收，改变集体土地性质，如何补缴土地出让金？
如果强行推倒，由此产生的损失谁来承担？农民不仅得不到财产收入的增加，反而因此去担负债务，显然不太可能。但目前的状态是，有些“小产权房”还在热销之中。
农民的一笔财产性收益账
2002年，李玉兰卖掉河北老家的房产，准备在北京宋庄这个画家扎堆的地方长期生活。她反复观察后选择了宋庄镇辖区内新店村的马海涛家。一个愿买，一个愿卖，双方痛痛快快地签了一份协议，并加盖了村委会公章，在李玉兰交了45000元钱后，便搬进这所农家院。之后，经过批准，李玉兰对房屋进行了装修和新建。
显然，她已经把这里作为了自己的家。
宋庄镇政府一位工作人员向本报记者介绍说，早在1994年，一批包括画家在内的艺术家们来到这里，像方力钧、刘炜、张惠平等人成为最早一批与农民进行私有房屋交易的艺术家。据这位工作人员回忆，当时在宋庄镇政府所在地，房价稍高，“大概在20000元左右”，而在辖区其他稍偏远的村子，“根据房屋质量和构造的不同，房价最低有七八千元的”。
在记者调查中，现在很多村民仍然认为，把自己的房子卖给别人包括外地人，只要自愿和价格合适，“不是什么违法的事情”。他们甚至认为，村委会同意的程序也只不过“走过场”，因为“我祖祖辈辈传下来的自己的房子，我当然有权处置”。
然而，到了2000年之后，村民们说，他们隐约感到自己的房子“不能卖了”。一方面原因是申请一块新的宅基地不太可能。更为重要的是，房价一年比一年高，“现在卖了，过不多长时间就得后悔”。
来自北京市有关部门的一项调查结果显示，农民财产性收入对总收入的贡献率明显提升，从去年同期的-7.7%上升为4.6%，提升了12个百分点左右。相应的，农民的转移性收入也从7%上升为9.4%。据调查，农民财产性收入增长主要是因为房屋出租价格的提升，仅房屋租金一项，就增长了60.8%。如果分区域来看，朝阳、丰台租金收入分别增长了46%和105.9%，昌平、大兴分别增长了160.7%和92%。
财产性收入是由其财产带来的，我国农民的财产性收入与农民的家庭经营收入、工资性收入、转移性收入等，共同构成农民的总收入。据统计，我国农民的财产性收入在总收入中所占的份额相对较小，一般不超过总收入的3%。
按照农民财产性收入分类，农民的土地财产性收入，指土地被征用、土地经营使用权经流转后而得到的相应补偿和收益。但这是一个不可预期的收入。第二个是农民的住房财产性收入，指农民通过房屋的出租、出售和拆迁补偿而取得相应的收益。其中可以预期的占大比例的出售收入，也处于模糊地位。第三个是农民的资金财产性收入，指农民资金通过储蓄、民间借贷及购买股票、证券、债券等而取得的相应资金收益。由于农村金融机构单薄，资金投资渠道狭窄等，农民在这方面获得收入的可能性几乎为零。
遏制“小产权房”发展的根本原因何在
国家一方面看到了农民增加财产性收入之难，一方面还要限制“小产权房”发展，这是为什么？建设部政策研究室的一位官员对记者说：“这是两害相权取其轻，其中一害是农民增收难，一害是‘小产权房’无序发展危机耕地安全。”但根本着眼点是保护农民基本利益。
12月11日，国务院的常务会议上指出，我国耕地资源紧缺，但土地利用方式粗放的现象相当普遍，节约用地的潜力很大。守住18亿亩耕地的红线，解决发展用地和保护耕地的矛盾，不仅要实行最严格的土地管理制度，还要切实解决用地浪费问题。
近来一些地方违法违规将农用地转为建设用地，并有蔓延上升之势，必须坚决遏制。会议强调：(一)严格执行土地用途管制制度，任何涉及土地管理制度的试验和探索都不能违反国家的土地用途管制制度。(二)严格规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用(租用)农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。(三)严格控制集体建设用地规模，禁止通过“村改居”等方式非法将农民集体所有土地转为国有土地。(四)严格禁止和严肃查处“以租代征”等违法违规行为，坚决刹住乱占滥用农用地之风。
建设部政策研究中心的副主任王珏林把“小产权房”总结为是四个问题：一个是法，一个是理，一个是权益，一个是利益。
从法上讲，国家法律土地制度规定的非常明确，集体土地的宅基地包括它的土地转让性质，就是只能在属于农民范畴内运转，城市不能运转。因为这是从农民的根本利益出发，在社会保障不健全的情况下，这一条不能动，否则很可能造成社会的不安定。
第二方面就是理，农民卖“小产权房”能够致富，为什么不让？城里人买“小产权房”便宜，为啥不让买？其实，这里涉及的问题不是那么简单，“小产权房”就这样卖了，没有把它的土地效益发挥到最大化。
再就是权益问题和利益问题。农民的问题，在城乡差别，两元结构问题没有得到彻底解决前，在农民社会保障制度没有完全建立前，最主要是保护农民利益的问题。农村的宅基地是有限的，如果把大批的农村的宅基地叫城市居民买到以后，将来可能出现农民的居住、生活问题。
在人民大学的学术沙龙上，周珂教授总结“小产权房”背后的利益时，其中提到有四个利益分配关系：一是农业生产方面的利益，要是建“小产权房”，把耕地占了，会对农业产生致命的影响；二是农村社会保障利益，中国的土地和大多数国家的土地是不相同的，其功能多了一层农村社会保障功能，“这是农民养命的功能”，如果把这些地建了“小产权房”卖给城里人了，这部分农民的社会保障就没有了；三是国家建设用地利益，“土地尤其是城市周边的土地，国家都有规划的，将来国家规划要建设什么什么事业，地都没了，都盖上小产权房了怎么办？”四是国家土地级差地租利益，国家很有可能把有些土地储备起来，等到级差地租达到一定程度的时候，要合理的分配一些利益。也许正是这些利益被考虑进来，国家当前的政策只能是遏制“小产权房”发展。
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